Służebność drogi koniecznej to jedno z ważniejszych zagadnień prawa nieruchomości, które może dotyczyć wielu właścicieli gruntów w Polsce.
W poniższym artykule postaram się przybliżyć podstawowe informacje na temat tej instytucji prawnej, odwołując się do przepisów polskiego kodeksu cywilnego oraz orzecznictwa sądowego.
- Czym jest służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej to ograniczone prawo rzeczowe, będące specyficznym rodzajem służebności polegające na umożliwieniu właścicielowi nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (nieruchomość władnąca), uzyskania takiego dostępu przez najczęściej nieruchomość sąsiednią (nieruchomość obciążoną). Regulacje dotyczące służebności drogi koniecznej znajdują się w Kodeksie cywilnym, a dokładniej w art. 145-152.
- Podstawa prawna
Zgodnie z treścią art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).” Przepis ten wskazuje na prawo właściciela nieruchomości odizolowanej od drogi publicznej do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej. Co jednak istotne, a na co wskazuje treść cytowanego przepisu, ustanowienie służebności drogi koniecznej w postępowaniu sądowym możliwe jest wyłącznie za odpowiednim wynagrodzeniem na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej.
- Jakie warunki muszą być spełnione?
Aby ustanowić służebność drogi koniecznej, muszą być spełnione określone warunki. Przede wszystkim nieruchomość wnioskodawcy musi być faktycznie pozbawiona odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Warto zaznaczyć, że „odpowiedni dostęp” oznacza możliwość normalnego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Dodatkowo, trasa służebności powinna być wytyczona w taki sposób, aby powodowała jak najmniejsze obciążenie dla nieruchomości, przez którą ma przebiegać.
- W jak sposób można ustanowić służebność drogi koniecznej?
Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić na kilka sposobów:
- Umowa między właścicielami nieruchomości – najbardziej polubowne rozwiązanie, które polega na zawarciu umowy między zainteresowanymi stronami. Umowa taka (a w każdym razie oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej) powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego;
- Postępowanie sądowe – w przypadku braku zgody między właścicielami nieruchomości, możliwe jest wystąpienie do sądu z wnioskiem
o ustanowienie służebności drogi koniecznej. W takim postępowaniu sąd
w trybie nieprocesowym ocenia, czy zostały spełnione warunki ustawowe
i określa przebieg służebności oraz wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej.
Służebność drogi koniecznej może również powstać wskutek zasiedzenia bądź na mocy decyzji administracyjnej.
- Czy sąd może odmówić ustanowienia służebności drogi koniecznej?
Tak, ale możliwe jest to co do zasady w wyjątkowych sytuacjach, tj. np. w toku postępowania okaże się, że wnioskodawca ma odpowiedni i prawnie zagwarantowany dostęp do drogi publicznej, albo też w sytuacji gdy właściciel, którego nieruchomość przylega do drogi publicznej, ale który tak zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości. Jak wskazał Sąd Najwyższy, m.in. w postanowieniu z dnia 7 marca 2007 roku wydanym w sprawie o sygn. akt II CSK 482/06, art. 145 k.c. nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogowej, zapewniającej łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz stanowi podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej zapewniającej niezbędny dostęp do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich. Należy mieć na uwadze, iż sąd orzekający w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej musi mieć na uwadze również fakt, iż ustanowienie służebności na rzecz nieruchomości władnącej, skutkuje najczęściej ograniczeniem prawa własności właściciela nieruchomości obciążonej. Z tego też względu, inicjując sprawę o ustanowienie służebności drogi koniecznej warto skorzystać ze wsparcia profesjonalnego pełnomocnika.
