Zasiedzenie to instytucja prawna, która pozwala na nabycie własności nieruchomości lub ruchomości (przy czym w praktyce główne znaczenie ma zasiedzenie w odniesieniu do nieruchomości) poprzez długotrwałe ich posiadanie o charakterze samoistnym. Jest to jedna z metod legalizacji stanu prawnego, gdy osobie faktycznie korzystającej z danej rzeczy, nie przysługuje tytuł własności.
W tym artykule pokrótce wyjaśnię na czym w praktyce polega instytucja zasiedzenia.
- Podstawa prawna zasiedzenia
Zasiedzenie uregulowane jest w Kodeksie cywilnym (art. 172 i następne). Zgodnie z treścią art. 172 k.c.: „§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”. Odpowiednie uregulowanie w stosunku do ruchomości zawarte zostało w treści art. 174 k.c., zgodnie z którym: „§ 1. Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. § 2. Przepisu § 1 nie stosuje się do rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury”. Jak wynika więc z powyższego, powyższe uregulowania mają charakter podobny, aczkolwiek istnieją między nimi istotne różnice – zasiedzenie nieruchomości wymaga upływu dłuższego okresu, a jednocześnie nie jest możliwym zasiedzenie ruchomości w złej wierze.
- Jakie wymogi należy spełnić, aby dokonać skutecznego zasiedzenia?
Przepisy Kodeksu cywilnego wymagają od posiadacza rzeczy, aby uczynił zadość następującym wymogom:
- Posiadanie samoistne – Posiadanie samoistne oznacza, że posiadacz włada rzeczą tak jak jej właściciel. Posiadaniem samoistnym nie jest np. posiadanie na podstawie umowy najmu czy dzierżawy – takie posiadanie określane jest mianem posiadania zależnego i nie może ono prowadzić do zasiedzenia. Reasumując, posiadacz samoistny decyduje o losach rzeczy tak jak jej właściciel, np. podejmuje decyzje o jej zagospodarowaniu, remoncie i nie jest w tym zakresie uzależniony od woli innej osoby, która np. rościłaby sobie prawo do tej rzeczy.
- Okres posiadania – Czas wymagany do zasiedzenia nieruchomości różni się w zależności od istnienia dobrej lub złej wiary posiadacza. Przy istnieniu dobrej wiary posiadacza, wymaganym jest istnienie dwudziestu (20) lat ciągłego posiadania, zaś w przypadku złej wiara – trzydzieści (30) lat ciągłego posiadania. W przypadku ruchomości, możliwym jest wyłącznie zasiedzenie w dobrej wierze po upływie okresu trzech (3) lat ciągłego posiadania.
- Co oznacza „dobra wiara” oraz „zła wiara” przy zasiedzeniu?
Dobra wiara w kontekście zasiedzenia oznacza, że posiadacz nieruchomości jest przekonany, iż jego władanie nieruchomością jest zgodne z prawem, mimo że może to być przekonanie błędne. Kluczowe jest, aby to przekonanie było usprawiedliwione w danych okolicznościach. W praktyce oznacza to,
że posiadacz powinien wierzyć, że przysługuje mu prawo własności na podstawie istniejących dokumentów lub innych okoliczności, które mogą prowadzić do takiego wniosku. W orzecznictwie przyjęto, że dobra wiara jest stosunkowo rzadka, a regułą jest posiadanie w złej wierze. O kwalifikacji dobrej czy złej wiary decyduje moment wejścia w posiadanie nieruchomości. Późniejsze zmiany
w świadomości posiadacza nie mają znaczenia. Pozostałe przypadki należy kwalifikować jako wskazujące na istnienie złej wiary posiadacza samoistnego.
